楼市场外配资产品多 中原及链家暂停金融业务

莆田贸易城报道：http://www.05940001.com   作者：安福家园    时间：2016年03月09日

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诺亚财富首席研究官金海年指出，杠杆加大后效率和风险在同步累积。一旦还款能力不足或房子大幅贬值，按揭款大于房屋市场价格，就会引发系统性风险。
近日有媒体援引知情人士称，监管部门将打击部分中介机构、开发商、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款的行为。监管部门将要求商业银行对于住房贷款申请严格审查，如果首付资金来自高杠杆融资类贷款，则不应发放贷款。监管部门还将加强房地产信贷的压力测试。
《第一财经日报》记者日前走访调查发现，包括上海链家、上海中原等中介机构已经开始悄然暂停了其首付贷等金融业务，而其他包括太平洋房屋等中介机构也开始谨慎向购房者推荐此类业务。记者多方求证发现，由于利率下行，楼市成为资金避险池，资本涌入随之而来带来各类衍生金融工具，而产生的风险也有所增加。
两类“借贷”模式：
记者多方采访了解到，首付贷的资本成本相对较高，年化利率大约在12%~20%之间，期限从三个月到三年不等，而目前上述机构通常采取两种模式来进行购房首付贷贷款等行为。
首先比较常见的就是中介有自己的自营平台，比如如搜房网、链家、世联行等都是有自己的自营公司。它们的放贷的范围基本是自己的楼盘或有合作的地产商，在这种模式下，地产商或中介机构对这些楼盘信息比较熟悉，客户的贷款或相关手续可能还会通过楼盘售楼处或者地产中介，他们对客户的各种情况也会比较了解。同时，上述机构也提供二手房交易的过桥贷款，如果是置换型购房者通常自己有住房，由于之前房屋没有售出，在短时间内存在首付资金紧张，这类贷款通常有房地抵押，因此也比较安全，由于是短期资金需求更像是过桥贷款。而对于首次购买二手房而没有抵押的购房者而言，使用“首付贷”则可能出现风险。
上述几家机构在金融业务上也发力明显。以搜房网为例，其金融服务营收为2960万美元，比上一年的320万美元增长了814.2%，增长主要原因是金融服务和研发相关产品的快速增长。世联行发布的2015年年报显示，该公司2015年一共发放了家圆云贷32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%，该产品为公司带来收入4.15亿元，同比增长69.54%，这部分收入占世联行2015年全年收入的8.8%。链家理财同样发展迅速，截止2月29日，链家理财平台数据显示，其成交金额为180.5亿，发放收益17.9亿，用户规模31万。
上述机构在过去的一年大力推广其金融产品，并宣称金融将成为其未来的盈利增长点。除了中介进行自营，一些地产商和中介也会与第三方机构合作提供这类服务，这种模式和自营模式类似，都由地产商或中介主导，其在为客户提供服务的同时，还可向客户推荐产品。
比如中原地产就是选择这样的模式做金融，从2015年4月开始，中原地产就与包括银行、基金、信托、券商、资管在内的100多家金融服务方建立合作关系，共同推出金融产品为开发商和购房者提供融资方案。中原集团提供的数据显示，2015年，该公司新金融业务总放款金额约30亿元，2016年的目标是放款100亿元，收益2亿元。
“我认为中介本身并不适合做金融，每个人都要做自己专业的事情，因此中原就是把客户需求介绍给银行和私募机构，让客户安全高效去购房，而并非自己去做金融。”上海中原地产总经理刘天旸告诉记者。
同时，除了上述两种情况以外，也有一些第三方平台独立贷款。这类平台可以直接给客户进行资金支持，但是目前这类情况还是比较少见。比如搜易贷这类第三方平台，其公布的2015年年报显示，成交量65亿，平均增速77%。
中介金融业务受影响
虽然业内对于上述金融业务的规模并没有一个全面的统计，但彼此都认为上述金融业务操作占房屋买卖比例仍不算太大，约10%。若有几十万的资金缺口，大部分人还是通过亲戚朋友的借贷方式进行凑错资金，真正愿意使用p2p产品的购房者有限。
根据网贷之家数据显示，截止2016年2月，P2P产品目前累计待还金额大约5000亿，主流的资产类型是车贷、房贷、企业贷、供应链，但是该机构并未就房贷方面有一个单独的统计。
“短期来看，其实是没什么风险的，毕竟这个和股票市场、期货市场的杠杆不一样，波动性没那么大，“爆仓”了更多只是个人投资者损失，不太会产生和2015年股市一样的群体性踩踏。并且更多的还是集中在在北京、上海、深圳这种房价又高、上涨又快的地方，房价的上涨速度是足以抵回贷款利率的。但是首付贷这个行为本身，其实质是透支了未来的价格上涨预期，对经济长期发展的作用难说是好是坏，并且如果蔓延到二三线城市，更可能造成房价的预期有过高风险。因此，基于经济稳定发展需要，监管层对于首付贷这种加大市场波动的行为，早早监管也是早作防范。”克而瑞分析师马千里告诉《第一财经日报》记者。
事实上，在上海、深圳等地已不断出现“众筹买房”和上述“二手房交易骗贷”等情况。虽然一线城市严格限购，但也有一些人通过各种方式避开限购，并有投资客入场。显然，这样的现象并不利于楼市的健康发展。
诺亚财富首席研究官金海年指出，杠杆加大后效率和风险在同步累积。一旦还款能力不足或房子大幅贬值，按揭款大于房屋市场价格，就会引发系统性风险。